DICAS PARA SÍNDICOS:

– Cada vez mais o síndico é responsabilizado por administrar recursos e gerir o orçamento do seu condomínio. O modelo reativo de gestão está prevalecendo e ocupando espaços através de métodos proativos de administrar edifícios. Os síndicos do passado estão dando lugar às pessoas mais preparadas e pouco amadoras.
– A Responsabilidade Civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
– O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembléia.
– Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
– Os síndicos profissionais estão cada vez se preparando mais. Até bem pouco tempo qualquer pessoa que tinha um conhecimento relacionado, tal como “eliminar morcegos com habilidade” se tornava síndico profissional. Bastava ter um pouco de coragem, pois o mercado aceitava qualquer competência. Hoje, sabemos que este tipo de limitação não serve mais. Os clientes querem pessoas com as quais eles possam interagir de igual para igual. Aqueles síndicos profissionais alheios a estas mudanças são candidatos em potencial a serem preteridos pelos clientes: os condomínios.
Menos funcionários: como as despesas e encargos trabalhistas com funcionários representam metade dos gastos totais dos condomínios, se for possível, peça ao síndico para reduzir o quadro de funcionários e para evitar as horas extras.
– O subsíndico é uma figura para substituição eventual do síndico. Na sua destituição, quem assume suas funções é o presidente do conselho consultivo, até que seja eleito outro síndico para complementar o mandato.
– O mandato de qualquer membro do Conselho ou de seus respectivos suplentes pode ser cassado pela Assembléia Geral, especialmente convocada, sempre na forma prevista na convenção do condomínio.
– Apenas o proprietário do imóvel poderá ser eleito membro do conselho consultivo, visto que a permanência do locatário é transitória ou curta.
– Ao síndico cabe o estrito cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio. Não se pode admitir que alguém, que sequer honrou com as despesas aprovadas em assembléias anteriores, venha a deliberar sobre valores futuros. Portanto, é ilógico e até mesmo anti-ético considerar válido o voto de condôminos que, direta ou indiretamente, não cumpriram seus compromissos firmados por votos em assembléias anteriores.
– O síndico, da seguinte forma: a Convenção do condomínio geralmente prevê o tipo de convocação, a qual poderá ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local. A colocação de edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia ou aumenta o número de pessoas nas assembléias.
– As decisões tomadas em assembléia devem respeitar as regras previstas no texto da convenção do condomínio. Se os condôminos pretenderem aprovar uma regra que divirja da convenção, deverão alterar o texto do documento em si, por meio de assembléia com quorum previsto na própria convenção ou, sendo tal documento omisso, aquele que represente 2/3 das frações ideais do condomínio.
– Não havendo a convocação regular de algum condômino, a assembléia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembléia.
– Em reuniões, ouça todas as propostas com atenção. Se não concordar, não se exalte ao expor os argumentos. Conheça o regulamento interno e não proponha idéias contrárias às normas. Seja objetivo em suas colocações.
    – Sempre que houver uma festa ou qualquer outra atividade mais barulhenta, avise aos condôminos com antecedência.
    – Não permita que os pequenos brinquem em locais inadequados como, por exemplo, a guarita.
    – Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento. Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios. Guardar as contas pagas. Trabalhar sempre em cooperação com o Conselho Fiscal, para verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.
    – Zele pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente. A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.
    – Faça um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.
    – Identifique nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.
    – Não dê descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.
    – Divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos.
    – Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.
    – Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.
    – Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes
    – Faça uma visita ao futuro fornecedor. Você poderá ter surpresas agradáveis ou desagradáveis.
    – A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.
    – Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT – www.abnt.org.br.
    – A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários. Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.
    – Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.
    – Faça a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.
    – De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a Convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos.
    – O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.
– Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos.
– Seja cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções.
– A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.
– Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
– Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa
Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
– Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
– A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
– As obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs.: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.
– O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de “necessárias”, art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia.
– Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembléia deve ser imediatamente convocada e comunicada.
– Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.
– Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes.
– O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.
– Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.
– Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.
– A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.
– O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.
– Cumpra todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
– Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.
– O síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.
– Para quebrar o ritmo um pouco: Existe alguma confusão entre o Conceito de Moral e o Conceito de Ética. A etimologia destes termos ajuda a distingui-los, sendo que Ética vem do grego “ethos” que significa modo de ser, e Moral tem sua origem no latim, que vem de “mores”, significando costumes.
– Segue uma dica para a preparação preliminar de uma convenção de condomínio, segundo (art. 9º §3º):
1º Discriminação das partes exclusivas e das áreas comuns – Definir claraamente o que é de uso individual e o que é de uso coletivo, com especificações em metros quadrados das diferentes áreas;
2º Destino das diferentes partes – Cabe à convenção dispor sobre a finalidade de cada unidade autônoma e das áreas de uso comum;
3º Modo de usar as coisas e serviços comuns – As normas gerais devem ser estabelecidas na convenção; serviços comuns são todos aqueles organizados e administrados pelo condomínio;
4º Forma de rateio das despesas – Os encargos, formas e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e extraordinárias;
5º Modo de escolher o Síndico e o Conselho fiscal – Os condôminos têm ampla liberdade para regulamentar à forma de escolha do Síndico e dos Conselheiros;
6º Atribuições do Síndico, além das legais – Conforme o artigo 22 da Lei do Condomínio. Outras ainda poderão ser acrescentadas, dependendo da complexidade do condomínio;

7º Remuneração ou não do Síndico – Cabe à convenção definir se a função será remunerada ou não. O ideal é que o valor seja estipulado somente em
Assembléia;

8º Modo e prazo de convocações das Assembléias – Não existem na Lei do Condomínio regras que definam com quantos dias de antecedência as Assembléias deverão ser convocadas. Por analogia com as Assembléias das sociedades anônimas, a maioria prevê prazo mínimo de 8 (oito) dias, podendo ser prazos menores;

9º Quorum para os diversos tipos de votação – Depende do perfil do edifício. Elevado demais inviabiliza a administração. Baixo, para assuntos importantes, leva o condomínio para a desordem;

10º Constituição do Fundo de Reserva – Deverá ser previsto na Convenção. Se for formado por rateio entre os condôminos, deverão ser estabelecidas proporção e percentualidade;
11º Forma e quorum para as alterações da Convenção;
12º Forma e quorum para aprovação do Regimento Interno. Tem-se atribuído ao Regimento Interno o caráter de regulador das atividades do cotidiano do condomínio, por isso aconselha-se maior flexibilidade para suas alterações. É importante estimular neste instrumento o comparecimento dos condôminos nas assembléias.
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